Desde que começamos a morar na Puglia, uma das coisas que mais temos feito é olhar imóveis.
Nosso foco hoje está principalmente na região próxima de Cisternino, incluindo Locorotondo, Martina Franca e Ostuni. Já visitamos em torno de dez propriedades diferentes, entre casas de campo, trulli, lamie e apartamentos.
Ainda estamos na fase de pesquisa e comparação. Não fizemos proposta de compra, mas já conseguimos perceber algumas coisas que, olhando apenas os anúncios pela internet, não eram tão óbvias.
E talvez a principal delas seja esta: o preço do imóvel é só o começo da análise.
Um imóvel barato pode exigir uma reforma completa. Um terreno enorme pode ter pouquíssima possibilidade de construção. Um apartamento pequeno pode, pessoalmente, revelar muito mais potencial do que parecia nas fotos.
É justamente essa experiência que estamos vivendo agora.
Onde estamos procurando imóveis na Puglia
Nossa busca está concentrada principalmente em:
- Cisternino
- Locorotondo
- Martina Franca
- Ostuni
Gostamos muito dessa região e, por estarmos morando aqui, conseguimos visitar os imóveis pessoalmente e entender melhor as diferenças entre uma localização e outra.
Em Ostuni e em outras cidades da região é comum encontrarmos propriedades naquilo que os italianos chamam de campagna, ou seja, áreas rurais fora do centro urbano.
São aquelas casas que ficam entre pequenas estradas, terrenos, oliveiras e propriedades rurais.
Dependendo da região, aparecem trulli, lamie, casas tradicionais e imóveis mais modernos.
Neste momento, não estamos presos a um único tipo de propriedade.
Estamos tentando entender onde existe uma oportunidade que realmente faça sentido.
Nossa faixa de preço hoje
Estamos procurando principalmente imóveis abaixo de €100 mil.
Mas dentro dessa faixa encontramos situações completamente diferentes.
Já vimos trulli e lamie por pouco mais de €20 mil que precisariam praticamente de uma reconstrução ou reforma completa.
Também encontramos apartamentos menores, principalmente em Martina Franca, na faixa de €50 mil ou €60 mil, que precisariam de reforma, mas que poderiam ter bastante potencial para aluguel de temporada.
E já vimos apartamentos próximos de €100 mil praticamente prontos, onde o trabalho seria muito menor antes de começar a utilizar ou alugar.
Por isso, olhar somente o preço do anúncio pode ser enganoso.
Hoje tentamos pensar muito mais no investimento total.
Quanto custa comprar?
Quanto ainda precisaremos colocar no imóvel?
Quanto tempo levaria até ele estar utilizável?
E o que conseguiremos fazer com aquela propriedade depois?
O terreno tinha 11 mil metros quadrados, mas isso não significava que poderíamos construir
Uma das experiências que mais mudou nossa forma de olhar os imóveis aconteceu durante a visita a uma propriedade na região de Cisternino.
Era um terreno enorme, com aproximadamente 11 mil metros quadrados.
No meio dele havia um trullo muito pequeno, com menos de 20 metros quadrados.
Olhando inicialmente, é fácil pensar: existe muito terreno, então deve haver muito espaço para construir.
Mas não necessariamente.
Naquela propriedade específica, fomos informados de que não poderíamos simplesmente construir uma casa maior no terreno. As possibilidades de intervenção eram bastante limitadas e precisariam respeitar as regras aplicáveis àquela área e à construção existente.
Foi quando começamos a entender melhor algo muito importante sobre comprar imóveis aqui.
O tamanho do terreno não determina sozinho o que você poderá construir.
No caso de Cisternino, o próprio Comune mantém instrumentos urbanísticos, normas técnicas e mapas específicos, inclusive documentos relacionados às zonas de trulli e às áreas rurais.
Informações oficiais do Comune di Cisternino:
https://comune.cisternino.br.it/menu/3349524/strumenti-urbanistici
Cada imóvel precisa ser analisado individualmente
Depois dessa experiência, ficou muito claro para nós que não faz sentido generalizar.
Uma propriedade em Cisternino pode ter determinadas regras.
Outra, a poucos quilômetros de distância, mas dentro de outro comune, pode ter uma situação diferente.
Além disso, podem existir limitações relacionadas à classificação da área, proteção paisagística, situação urbanística do imóvel, construções existentes e outros fatores.
Por isso, se avançarmos com uma propriedade, nossa intenção é fazer essa análise com profissionais que possam verificar a situação específica antes de qualquer compra.
A Agenzia delle Entrate também recomenda que, antes de adquirir um imóvel, sejam feitas verificações cadastrais e hipotecárias.
Guia oficial da Agenzia delle Entrate:
https://www1.agenziaentrate.gov.it/web_app_entrate/guida_acquisto_casa.html
Os apartamentos em Martina Franca nos surpreenderam
Se os imóveis rurais nos ensinaram a prestar atenção nas limitações de construção, os apartamentos de Martina Franca nos mostraram outro lado do mercado.
Encontramos várias opções pequenas, algumas com aproximadamente 40 ou 50 metros quadrados, que poderiam funcionar muito bem para aluguel de temporada.
Um dos apartamentos que visitamos tinha aproximadamente 40 metros quadrados e um terraço.
Nas fotos, ele não parecia necessariamente especial.
Quando chegamos pessoalmente, começamos a enxergar várias possibilidades.
O terraço poderia se tornar uma área muito agradável. Pensamos em churrasqueira, iluminação, decoração e em como aquele espaço poderia ser apresentado de uma maneira muito mais interessante.
Foi aí que percebemos algo que passou a influenciar bastante nossas visitas:
começamos a olhar menos para o imóvel como ele está e mais para o que ele pode se tornar.
Um imóvel pequeno pode ter muito potencial
Quando pensamos em um imóvel para aluguel de temporada, tamanho não é o único fator que consideramos.
Um apartamento pequeno, bem localizado e com uma reforma inteligente pode se tornar muito mais interessante.
Hoje prestamos atenção em coisas como localização, distribuição dos ambientes, luminosidade, existência de varanda ou terraço, estado da estrutura e quanto seria necessário investir para transformar o espaço.
Também pensamos bastante na apresentação.
Não basta simplesmente reformar.
Queremos entender se aquele imóvel poderia se tornar um lugar em que alguém olharia as fotos e teria vontade de se hospedar.
É aí que entram decoração, iluminação, identidade e até a maneira como o imóvel será apresentado nas redes sociais e plataformas de hospedagem.
O que estamos evitando neste momento
Neste momento, não queremos entrar em uma reforma estrutural muito pesada.
Isso mudou bastante nosso filtro.
Existem propriedades muito baratas que aparentemente são uma oportunidade incrível, mas que podem exigir um projeto grande, demorado e caro.
Hoje preferimos procurar algo que tenha um preço de aquisição que faça sentido, não precise de uma grande intervenção estrutural e possa ficar pronto para uso ou aluguel em um prazo razoável.
Isso não significa que nunca compraremos um imóvel para uma reforma maior.
Significa apenas que, para nosso primeiro investimento nesse processo, estamos tentando reduzir a complexidade.
Também consideramos imóveis para morar primeiro
Nem tudo que estamos olhando é exclusivamente para aluguel de temporada.
Também consideramos a possibilidade de comprar uma casa ou apartamento maior, morar nele durante algum tempo e, no futuro, transformar aquela propriedade em um ativo rentável.
Isso abre outras possibilidades.
Nesse caso, podemos aceitar um imóvel diferente daquele que procuraríamos exclusivamente para temporada, desde que ele faça sentido tanto para nossa vida agora quanto para um uso futuro.
Ainda estamos avaliando essas duas estratégias.
Como estamos encontrando os imóveis
Uma diferença que sentimos bastante em relação aos Estados Unidos é a maneira de procurar.
Lá estávamos acostumados a um mercado muito centralizado por sistemas imobiliários amplamente utilizados pelos agentes.
Aqui nossa experiência tem sido diferente.
Usamos principalmente:
Immobiliare.it
Idealista
Esses portais ajudam bastante porque concentram anúncios de muitas imobiliárias.
Mas não paramos neles.
Depois de começar a busca, passamos também a acompanhar diretamente as imobiliárias locais.
Quando encontramos um imóvel que nos interessa, entramos em contato com a agência responsável por aquele anúncio e marcamos a visita com o corretor.
Na prática, nossa busca envolve abrir diferentes portais, acompanhar diferentes agências e conversar com vários profissionais.
Como têm sido as visitas com os agentes imobiliários
Até agora nossa experiência tem sido boa.
Todas as visitas foram acompanhadas por agentes imobiliários.
Normalmente entramos em contato, marcamos o horário e vamos conhecer o imóvel.
Em vários casos conseguimos visita praticamente de um dia para o outro.
Os profissionais com quem tivemos contato foram simpáticos e a comunicação funcionou bem.
Agora, em agosto, algumas visitas ficaram um pouco mais difíceis porque muitas pessoas estão de férias e alguns imóveis não estão disponíveis imediatamente.
Mesmo assim, até aqui não tivemos grandes dificuldades para organizar as visitas.
Ainda não fizemos proposta de compra
Apesar de já termos visitado aproximadamente dez imóveis, ainda não fizemos nenhuma proposta de compra.
Estamos justamente nessa fase de entender melhor o mercado.
Já encontramos imóveis interessantes, mas ainda estamos comparando localização, estado de conservação, preço, possibilidade de reforma e potencial de utilização.
Preferimos fazer essa pesquisa antes de tomar uma decisão.
Até agora, a única proposta imobiliária que fizemos desde que estamos aqui foi relacionada a aluguel, não a compra.
E o financiamento para estrangeiro?
Essa também era uma das nossas dúvidas.
Por isso, antes mesmo de escolher um imóvel, marcamos uma conversa com um profissional da área de financiamento para entender como seria nossa situação.
No nosso caso, nossa renda e nosso histórico financeiro estão ligados aos Estados Unidos.
O profissional pediu informações relacionadas às nossas declarações fiscais americanas para fazer uma análise inicial.
Depois dessa primeira avaliação, ele nos explicou que seria possível levar nossa documentação aos bancos e entender quais instituições teriam interesse e qual valor poderiam eventualmente financiar.
Ainda não chegamos a essa etapa.
Não recebemos aprovação formal de banco e não temos um valor de financiamento aprovado.
Por isso, seria errado dizer que estrangeiro consegue determinada porcentagem ou que qualquer pessoa conseguirá financiamento.
A principal coisa que aprendemos nessa conversa foi justamente o contrário:
cada caso precisa ser analisado individualmente.
Renda, documentação, país onde a renda é gerada, situação financeira e características da operação podem influenciar a análise.
Para nós, conversar com um profissional antes de encontrar “a casa perfeita” foi útil porque começamos a entender qual cenário poderia ser possível antes de fazer qualquer proposta.
O que mais nos surpreendeu
Talvez o que mais tenha nos surpreendido até agora seja perceber que ainda existem oportunidades dentro de valores que consideramos acessíveis.
Depois de anos vivendo nos Estados Unidos, estávamos acostumados a outra realidade de preços imobiliários.
Quando começamos a encontrar propriedades na Puglia abaixo de €100 mil, naturalmente isso chamou nossa atenção.
É claro que €50 mil em um anúncio não significa que o investimento termina em €50 mil.
Podem existir reforma, impostos, honorários, custos profissionais, mobiliário e várias outras despesas.
Mas mesmo considerando isso, começamos a enxergar possibilidades que não imaginávamos antes de iniciar a pesquisa.
Barato não significa necessariamente bom investimento
Essa talvez seja uma das principais conclusões depois das primeiras visitas.
Quando começamos, um trullo de €20 mil parecia imediatamente muito interessante.
Hoje nossa pergunta é outra:
quanto esse imóvel realmente vai custar quando estiver pronto?
Se precisarmos investir uma quantia muito grande em estrutura, projeto e reforma, talvez um apartamento de €60 mil que precise apenas de uma intervenção menor seja mais interessante.
Ou talvez não.
Depende do imóvel.
O ponto é que agora tentamos olhar para o projeto completo e não apenas para o valor da aquisição.
Nosso critério hoje
Depois dessas primeiras visitas, nossos critérios ficaram muito mais claros.
Estamos procurando principalmente imóveis abaixo de €100 mil, mas não queremos simplesmente encontrar o menor preço possível.
Hoje procuramos propriedades que tenham potencial, não precisem de uma reforma estrutural muito pesada e possam começar a ser utilizadas ou gerar renda relativamente rápido.
Também continuamos abertos à possibilidade de encontrar uma casa maior que possamos usar primeiro e rentabilizar no futuro.
Ainda não sabemos qual dessas opções será a escolhida.
E talvez essa seja justamente a parte mais interessante deste processo.
Estamos aprendendo enquanto procuramos.
Antes de comprar, queremos verificar tudo
Quando encontrarmos uma propriedade que realmente faça sentido, nossa intenção é não avançar apenas com base no anúncio ou no que vimos durante a visita.
Queremos entender a situação urbanística, cadastral e jurídica do imóvel e saber exatamente o que pode ou não ser feito naquela propriedade.
A própria Agenzia delle Entrate destaca a importância de verificar os dados cadastrais e hipotecários antes da compra e explica o papel do notário nas verificações que antecedem a escritura.
Guia oficial:
https://www1.agenziaentrate.gov.it/web_app_entrate/guida_acquisto_casa.html
Isso se tornou ainda mais importante para nós depois de visitar imóveis rurais e perceber como duas propriedades aparentemente parecidas podem ter possibilidades completamente diferentes.
Nossa conclusão até agora
Ainda não compramos nosso imóvel na Itália.
Talvez daqui a alguns meses nossa visão seja diferente.
Mas depois de aproximadamente dez visitas, já aprendemos algumas coisas que dificilmente entenderíamos apenas olhando anúncios pela internet.
Aprendemos que um terreno grande não significa necessariamente possibilidade de construir mais.
Que um imóvel muito barato pode deixar de ser barato depois da reforma.
Que um apartamento pequeno pode revelar um potencial enorme quando visto pessoalmente.
Que é preciso acompanhar diferentes imobiliárias.
E que conhecer as regras e os documentos daquele imóvel antes de comprar pode ser tão importante quanto gostar da propriedade.
Também percebemos que ainda existem oportunidades na região que estamos pesquisando.
Agora nosso desafio é encontrar aquela que faça sentido não apenas no anúncio, mas no projeto completo.
E quando isso acontecer, teremos uma nova etapa dessa história para contar.